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1、合同風(fēng)險(xiǎn)

（1）在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，特別注意一定要對(duì)客戶人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定；如果對(duì)停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費(fèi)”還是“保管費(fèi)”。

（2）員工入職之日起一個(gè)月內(nèi)簽訂勞動(dòng)合同，合同中明確試用期起止時(shí)間及員工須遵守的公司相關(guān)制度，如果有《員工手冊(cè)》則簽收。員工試用期內(nèi)可因崗位不勝任等客觀因素辭退，須延期考察則應(yīng)在試用期內(nèi)告知并要求員工簽收《延期通知書》。

2、公共責(zé)任險(xiǎn)

購買公共責(zé)任險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，避免公司遭受重大損失。

3、秩序維護(hù)

（1）秩序維護(hù)員要使用電子巡更系統(tǒng)，巡邏人手拿巡更機(jī)對(duì)巡邏路線進(jìn)行跟蹤；巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄（巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向客戶或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了秩序維護(hù)工作的證據(jù)；

（2）發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)異常時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 

（3）夜間秩序維護(hù)員穿戴反光馬甲，避免安全事故。

4、清潔綠化

（1）進(jìn)行消殺活動(dòng)時(shí)，在醒目處張貼明顯的溫馨提示，對(duì)于有可能誤食的藥品，應(yīng)在提示上注明藥品名稱和成分，在藥力失效后及時(shí)去掉提示；盡量在無風(fēng)的情況下噴藥，戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故；

（2）建議開發(fā)商在樓層井道里或園區(qū)設(shè)置保潔取水點(diǎn)，節(jié)約清潔時(shí)間，提高工作效率，并設(shè)專用接口，加裝計(jì)量裝置，但須考慮防水及排水問題；

5、客戶管理

（1）園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱，特別是屋頂、陽臺(tái)上的雜物等要及時(shí)處理，以免發(fā)生安全事故；

（2）采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系派出所、社區(qū)和其他的第三者在場，并進(jìn)行過程跟蹤攝錄，切忌私自打開客戶的房門；

（3）冬季要及時(shí)清理樓頂形成的“冰溜子”，并做好安全警示標(biāo)識(shí)，以免墜落造成人身財(cái)產(chǎn)損失。

（4）催繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)留好書面催繳通知，完成法律上的“中斷”，防止因訴訟期限的原因無法得到法院的支持。

6、設(shè)備設(shè)施

避雷設(shè)施要經(jīng)常性的檢查維護(hù)，不要忽視這一點(diǎn)，避免造成避雷設(shè)施給客戶造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測是很有必要的。

7、警示標(biāo)識(shí)

在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階（樓道）、高壓危險(xiǎn)、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設(shè)施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請(qǐng)走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護(hù)花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；

8、物業(yè)交付問題預(yù)判

在早期介入期間，盡可能的收集容易引起客戶咨詢或投訴的問題，同時(shí)就問題提出解決辦法及合規(guī)性解釋口徑，并形成“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”或“物業(yè)交付問題100問”。